Asumistuki syynä vuokrien nousuun?

Ajatus, että asumistuet nostavat vuokratasoa, elää julkisessa keskustelussa sitkeästi. Todellisuus on kuitenkin monimutkaisempi.

 

Asumistukimenojen kasvusta puhutaan nyt paljon. Kelan eri asumistukien piirissä oli joulukuussa 2016 noin 860 000 henkilöä, ja yhteenlasketut menot ovat kasvaneet noin 1,9 miljardiin euroon.

Etenkin yleisen asumistuen menojen kasvu aiheuttaa huolta (kuvio 1).

 

 

Kuvio 1. Asumistukimenot 2013–2016 kuukausittain, milj. €/kk.

 

Kun puhutaan 860 000:sta asumistuen saajasta, puhutaan kaikista henkilöistä, jotka kuuluvat asumistukea saaviin kotitalouksiin – siis myös lapsista. Luvussa ovat yleisen asumistuen, eläkkeensaajien asumistuen ja opintotuen asumislisän saajat sekä pienenä ryhmänä sotilasavustuksen asumisavustuksen saajat.

Viime vuosien kasvu saajien määrässä ja menoissa johtuu ennen muuta yleistä asumistukea saavien lukumäärän kasvusta. Tämä tuki on tarkoitettu sellaisille työikäisten pienituloisille kotitalouksille, jotka eivät koostu yksinomaan eläkeläisistä tai opiskelijoista.

Vuonna 2015 tehty lakiuudistus yksinkertaisti asumistukea, väljensi sen ehtoja eräiltä osin  ja toi sen piiriin uusia henkilöitä erityisesti työtulojen suojaosan ansiosta.

 

Tuen vaikutuksista vuokriin ei voi tehdä yksinkertaisia päätelmiä

Kun asumistukimenojen kasvusta ja etenkin vuoden 2015 uudistuksen vaikutuksista puhutaan, annetaan välillä ymmärtää, että asumistukea parantavat muutokset ”valuvat” suoraan vuokranantajille. Saatetaan jopa väittää, että asumistuki on vuokrien nousun tärkein syy.

Sinänsä en epäile, etteivätkö monet vuokranantajat vuokratasoa määritellessään ottaisi huomioon asumistukea ja mahdollisesti myös toimeentulotukea. Tämän vaikutuksen tarkka arviointi vaatii kuitenkin varsin pitkälle vietyjä tilastollisia tutkimuksia.

”Vaikutuksen tarkka arviointi vaatii varsin
pitkälle vietyjä tilastollisia tutkimuksia.”

Yksinkertaisten päätelmien torjumiseksi on hyvä huomata, että asumistuessa huomioon otettava asumismeno on tarkkaan rajattu eri asumistukilaeissa. Valtaosalla asumistuen saajista todellinen asumismeno ylittää tämän niin sanotun normivuokran, joka vaihtelee tukijärjestelmän, kuntaryhmän ja perheen koon mukaan.

Sitä paitsi sotilasavustusta lukuun ottamatta asumistuissa on aina omavastuu, joka yleisessä asumistuessa ja eläkeläisten asumistuessa kasvaa tulojen suurentuessa.

Joulukuun 2016 rekisteritiedoista voidaan laskea, että 70 prosentilla vuokralla asuvista (päävuokralaisista) yleisen asumistuen saajista todellinen vuokra ylitti niin sanotun normivuokran.

Osuus vaihtelee jonkin verran kuntaryhmän ja perheen koon mukaan. Esimerkiksi Helsingissä yhden hengen kotitalouksissa normin ylitti 78 prosenttia asumistuen saajista. Heillä niin sanottu normivuokra on 508 euroa kuukaudessa. Vuokranantajat eivät useimmissa tapauksissa tyydy tällaiseen vuokraan edes pienissä yhden hengen asunnoissa.

 

Vuokrat nousseet, vaikka tuki pysynyt ennallaan

Voidaan myös tarkkailla tilanteita, joissa asumistuen normivuokria ei ole korotettu. 1990-luvulla oli melko pitkäkin tällainen jakso, mutta vuokrat nousivat silti tuntuvasti.

Vuosina 2003 ja 2004 yleisen asumistuen vuokranormeja ei korotettu, mutta vuokrat nousivat silloinkin kuluttajahintoja nopeammin. Viime vuonna sekä yleisen asumistuen että eläkkeensaajien asumistuen perusteet olivat jäädytettyinä (ja eräiltä osin indeksialennuksen kohteena) – mutta vuokrat nousivat Tilastokeskuksen uusimman vuositilaston mukaan keskimäärin 2,2 prosenttia, kun taas kuluttajahintojen yleinen nousu jäi 0,4 prosenttiin.

Havainnollinen vastaesimerkki on myös opintotuen asumislisä. Sen perusteisiin ei ole tehty vuoden 2005 jälkeen mitään parannuksia. Huomioon otettava enimmäisvuokra on ollut siitä lähtien 252 euroa.

Oheisesta kuviosta nähdään, että tämä ei ole estänyt vuokrien nousua. Kuvio esittää kehityksen kuukausittain tammikuusta 2011 tammikuuhun 2017. Tammikuusta 2011 lähtien asumislisää saavien keskimääräinen asumismeno on noussut noin 20 prosenttia. Se ylittää selvästi kuluttajahintojen yleisen nousun, joka samana aikana on ollut noin 7 prosenttia.

Keskimääräinen asumislisä on kasvanut vain vajaat 3 prosenttia. (Kuviossa oleva aaltoliike johtuu siitä, että kesäaikana asumislisää maksetaan keskimäärin hieman isompiin vuokriin kuin lukukausien aikana.)

 

 

Kuvio 2. Opintotuen asumislisä kuukausittain 2011–2017.

 

Kun puhutaan yleisen asumistuen saajista, toimeentulotuen kautta korvataan usein normivuokraa suurempia vuokria sekä asumistuen omavastuuta, mikä saattaa vaikuttaa vuokrien määräytymiseen. Opiskelijoilla tätä mahdollisuutta ei kuitenkaan yleensä ole, joten sillä seikalla ei tässä tapauksessa voi selittää vuokrien nousua.

Kuviosta huomataan myös, että opiskelijoiden asumismenot ovat nousseet melko tarkkaan yleisen vuokrakehityksen mukaisesti (vaaleansininen viiva).

”Opintotuen asumislisän tason
jäädyttäminen ei ole säästänyt
opiskelijoita vuokrankorotuksilta.”

Opintotuen asumislisän tason jäädyttäminen ei ole säästänyt opiskelijoita vuokrankorotuksilta, jotka ovat olleet samaa suuruusluokkaa kuin yleinen vuokrakehitys. Myöskään se, että ainakin noin neljännes opiskelijoita asuu opiskelija-asuntoloissa, ei ole hillinnyt vuokrien nousua. Voisi olettaa, että vuokranantajat useimmiten tietävät, että opiskelijoiden asumistuki ei ole noussut.

Näin ollen on paljon syytä epäillä väitettä, että asumistuet ovat keskeinen vuokrien nousun syy.

 

Työttömyys kasvattaa yleisen asumistuen saajamäärää

Kasvavien asumistukilukujen taustalla on viime vuosina muuttunut maan sosiaalinen tilanne.

Yleisen asumistuen saajien lukumäärän kehitys on melko pitkälti seurannut perusturvalla olevien työttömien lukumäärän muutoksesta. Nämä lukumäärät ovat samassa suuruusluokassa: yleistä asumistukea saavia kotitalouksia on noin 270 000; työttömien perusturvalla on noin 240 000 henkilöä (tammikuussa 2017).

Myös työttömyysturvasta riippuvaisten henkilöiden lukumäärä on suuri, mutta sitä on viime aikoina kauhisteltu vähemmän.

Kun tammikuussa 2017 työttömyysturvan saajia oli ansiosidonnaisen saajat mukaan lukien 407 000, voidaan päätellä, että niissä perheissä, joissa toimeentulo perustui ainakin osittain työttömyysturvaan, oli noin 875 000 henkilöä. On nimittäin otettava huomioon myös työttömien puolisot ja lapset. Erilaisista rekisteritiedoista voidaan päätellä, että jokaista työttömyysturvan saajaa kohden on suunnilleen 1,15 muita työttömän perheeseen kuuluvia henkilöitä.

 

Miten hillitä menoja?

Jos asumistukimenoja halutaan hillitä, asioita voidaan laittaa jonkinlaiseen tärkeysjärjestykseen.

Ensimmäisellä sijalle kuuluu työttömyyden vähentäminen. Se vähentäisi yleisen asumistuen saajien lukumäärää. Toisena asiana on luonnollisesti vuokrien nousun hillitseminen, mikä vaatisi ilmeisesti melkoista suunnanmuutosta asuntopolitiikassa.

Viimeisenä keinona on sitten tukijärjestelmään kajoaminen, mutta siinä joudutaan helposti ristiriitaan muiden tavoitteiden kanssa. Jos esimerkiksi halutaan kannustaa työttömiä muuttamaan työn perässä kasvukeskuksiin, tuskin on kovin mielekästä leikata kasvukeskuksissa asuvien asumistukia.

 

Pertti Honkanen
johtava tutkija, Kela
etunimi.sukunimi@kela.fi

 

11 ajatusta “Asumistuki syynä vuokrien nousuun?”:sta

  1. Jotenkin on outoa, ettei markkinatalouden perusopetusta kysynnän ja tarjonnan vaikutuksesta hintoihin oteta ensisijaisena tekijänä vuokrien ja tontinhinnan määräytymisessä. Kun asunnoista on pulaa, on myyjän markkinat ja silloin vuokranantaja sovittaa hinnan vuokralaisen maksimaalisen maksukyvyn mukaan. Koska asuminen on perustarve on kämppä jostain saatava ja joustoa löytyy vain kasvattamalla etäisyyttä työ- tai opiskelupaikasta tai asumalla tiiviimmin ja ahtaammin. Vuokranantajan ei tarvitse pohtia, mistä vuokralaisen maksukyky johtuu, vaan hän korottaa vuokraa niin kauan kun asukas pysyy tai tilalle saadaan uusi. Näin ollen on selvää, että ylikysyntätilanteessa kaikki ylimääräinen maksukyky valuu tontinhintaan tai vuokraan. Näin asumistuki vaikuttaa ylikysyntätilanteessa vuokratasoon. Opiskelijoiden kohdalla kyse on siitä, että vuokrat seuraavat luonnollisesti yleistä tasoa jolloin mahdollisesti opiskelijoiden suhteellinen asema heikkenee.

    Keskustelussa esitetään usein, että on rakennettava enemmän kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Tästä ei ole kysymys. On rakennettava enemmän asuntoja. Liikaa pohditaan, kuka asunnon omistaa ja kun korttelista yksi nurkka annetaan Hekalle, yksi Asolle ja yksi Hitasille niin vain marginaalinen osa on aidosti markkinaehtoista. Tämä jäykistää markkinoita ja luultavasti kiihdyttää asumiskustannusten nousua, kun ”yleishyödyllinen” toimija seuraa markkinahintojen kehitystä. Jos koko kortteli kaikkine vuokralaisineen olisi aidosti markkinoilla, saattaisi hintataso olla jopa nykyistä alempi. Onpa vielä huomattava, että ylläpitäessään niukkuutta asuntojen tarjonnassa kaupunki saa tuloja nimenomaan asumistuen kautta tontinhintojen niousun lisäksi..

    Itse antaisin koko asuntotuotannon markkinaehtoisille toimijoille kaavoittajan asuntojen laatua ja kokoa koskevin rajoituksin. Vain erityisryhmille olisi syytä varata tuettuja asuntoja, kuten juuri opiskelijoille, kroonikoille ja ikäihmisille. Yliopistopaikkakunnilla nimenomaan opiskelija-asuntojen runsas tarjonta alentaisi koko markkinan vuokria eikä vinouttaisi markkinoita koska opiskelijan asunnontarve on väliaikainen.

    • Yksityiset rakennuttajat eivät pysty poistamaan asuntopulaa kasvavilla alueilla. Niiden intressi on tuottaa asuntoja sen verran, että kysyntä ja olemassa olevien asuntojen hinta pysyy korkeana ja mieluummin nousee kuin laskee. Niinpä asuntopulasta kärsivät eli köyhät jäävät ilman asuntoa tai joutuvat hakemaan sitä vähäisten vuokrasäänneltyjen asuntojen pitkistä jonoista.
      Asuntopulahan on Suomessa muutamaan kasvavan keskuksen ongelma. Siitä pääsee eroon vain rakentamalla ja pitämällä yllä pysyvästi kohtuuhintaisia asuntoja. Siihen pystyy vain kunta tai maakunta. Maakunnille voisikin säätää velvollisuuden poistaa alueensa asuntopula. Valtio tarjoaisi siihen tarvittavat lainat, joilla ei olisi reaalikorkoa.

      • Hintojen keinotekoinen säätely edellyttää kartellia, mikä sinänsä on nykyisin lainvastainen, mutta voi kuitenkin de facto olla olemassa jos toimijat hiljaisesti vahtivat vanhaa käytäntöä jota kaupunki toimintatavoillaan tukee. Hiljan juuri pohjanmaalainen rakennusyhtiö valitti, ettei Helsingistä saa riittävästi tontteja vaikka yhtiö olisi valmis rakentamaan keskimääräistä edullisempia asuntoja vauhdilla. Periaate, millä kaupunki ”luovuttaa” tontteja on varsinainen pullonkaula itse peruskaavoituksen lisäksi. Kun kaupunki on omine vuokra- ja asohankkeineen jopa rakentajana mukana on tilanne sairas.

        Taka-Töölössä on sama vuokra-asuntojen osuus kuin muuallakin kaupungissa vaikka siellä ei ole käytännössä kaupungin vuokra-asuntoja. Taka-Töölö rakennettiin ennen sotia kaupungin hyvään kaavaan yksittäisten rakennuttajien toimesta talo kerrallaan juuri oikeaan tarpeeseen. Riittää siis , että kaupunki luo puitteet ja antaa halukkaille mahdollisuuden niin kyllä asuntoja syntyy kohtuullisillakin tuotto-odotuksilla.

        Yleishyödylliset tahot voivat vapaasti hankkia asuntoja omiin tarkoituksiinsa, mutta niiden rakentaminen maksaa sen minkä maksaa toimijasta riippumatta. Siis jos pohjanmaalainen firma rakentaa talon voi kaupunki ostaa sieltä tukussa asuntoja vuokra-asunnoiksi jolloin saavutetaan sosiaalisesti limittyvä asukasrakenne todennäköisesti edullisin kokonaiskustannuksin. Sen sijaan kaupungin omat vuokratalot aiheuttavat mikrosegregaatiota ja joskus myös alueellista eriytymistä ynnä ylläpitävät kaupungin omaa itseriittoista organisaatiota jonka väki aktiivisesti äänestää kuntavaaleissa kuni Elannon myyjät osuuskuntavaaleissa..

        Kaupungeissa, missä ei ole rakennemuutoksen vuoksi asuntopulaa, ei kunnan ja yksityisen vuokrissa ole mainittavaa eroa. Kuntaa ei siis tarvita rakentajaksi vaan kaavoittajaksi ja tontin luovuttajaksi.

        Muutoin olen sillä kannalla, että jos kaupunki jotain rakentaa, niin sitten opiskelija-asuntoja ydinkeskustaan Yliopiston viereen. Hyvä paikka olisi ollut radanvarsi Musiikkitalon ja Kirjaston vieressä. Siinä olisi ollut näkemystä ja painotusta.

    • Tutkimuksissa maailman suurista kaupungeista ja niiden kasvusta, on mm. kahden vuoden takainen The Economist havainnut, että asunnoissa ei ole määräävänä tekijänä asuntojen tarjonta, vaan kaikki määrittyy lähes yksinomaa työpaikkojen ja palveluiden tarjonnan funktiona. Lisäämällä asuntojen määrää, nousee palveluiden tarve, lisääntyy työpaikat – ja olemme taas samassa tilanteessa, asunnoista on puutetta.

      Tätä puutetta voidaan paikata pendelöimällä ja järjestämällä riittävän nopeita kulkuyhteyksiä keskusta-alueilta ulospäin. Näin syntyy ns. satelliittikaupunkeja, jotka alussa ovat edullisempia ja niissä on asuntoja paremmin tarjolla. Mutta kierre jatkuu ja asuntopula on pysyvää.

      Tai ei oikeastaan kokonaan. Jos työpaikkojen tarjonta romahtaa, asuntojen hinnat kääntyvät laskuun ja asuntopula poistuu. Kuten Detroitissa on käynyt. Mutta se liene mikään tavoittelemisen arvoinen asia?

  2. ”Jotenkin on outoa, ettei markkinatalouden perusopetusta kysynnän ja tarjonnan vaikutuksesta hintoihin oteta ensisijaisena tekijänä vuokrien ja tontinhinnan määräytymisessä.”

    Nuorena idealistina joskus 1990-luvulla ihmettelin samaa, että miten on mahdollista että asumisen hinta aina vaan nousee ja nousee riippumatta asuntotuotantoon käytettävien tuotantopanosten hinnoista. Sitten jossain sijoittajatilaisuudessa YIT:n silloinen konsernijohtaja Hanhinen esitti kalvon, jossa yksiselitteisesti kerrottiin että asuntojen hinnat seuraavat ihmisten palkkoja ja sillä sipuli.

    Siitä eteenpäin on huomannut muissakin asioissa että se mitä meille opetetaan yhteiskunnasta ja taloudesta ”ei oikein täsmää”. Ainoa looginen johtopäätös kaikista alan kokemuksista on se, että pankki- ja rahajärjestelmän ylläpitäjät, kiinteistöalan toimijat, rakennusliikkeet ja poliittinen päätöksenteko toimivat yhteisenä verkostona säädellen asumisen hintaa siten, että ihmisten tuloista erikseen päätettävä osa otetaan keinolla tai toisella elinkeinoelämälle. Kuka ne työt tekisi, jos duunarit rikastuisivat?

  3. Jatkuvasti nousevissa asuntojen hinnoissa on erikoinen sitouttava ominaisuus: Palkkatyössä olevan ihmisen on järkevää ostaa asunto kaupungista, sillä säästö verrattuna vuokra-asumiseen ja tuotto-oletus arvonnoususta on tyypillisesti sellainen, että edes asuntoautosta elämällä ja keskimääräisiin osakkeisiin erotus sijoittamalla ei pääse samaan tuottoon. Tämä järjestelmä menee rikki, kun kaupungit kuihtuvat ja jää vain luu käteen, valtiokin ottaa omansa varainsiirtoverona jos haluaa asuntoa vaihtaa. Myöskään maaseudulla asuvat eivät tyypillisesti pääse merkittävästä arvonnoususta nauttimaan.

    Asiaa nyt enemmän miettiessäni olemme onnekkaita, ettei Karjalasta evakkoon lähteneitä tarvitse asuttaa nykyaikana. Silloin rintamamiestalot ja pientilojen lohkominen olivat ratkaisu, mutta mistä saataisiin ratkaisu tämän päivän työttömien, maattomien, joutilaiden ja kodittomien haasteisiin?

  4. Miksi kuvassa on opiskelijoiden asumislisän ja vuokrien indeksi, mutta asumistuen indeksi puuttuu kokonaan?

    • Kuvio keskittyi vain opiskelijoiden asumislisän ja opiskelijoiden maksamien vuokrien suhteeseen. Keskimääräistä asumistukea kuvaava indeksi olisi voitu tietenkin lisätä kuvioon, mutta on otettava huomioon, että asumistuen saajat ovat paljon heterogeenisempi ryhmä ja että keskiarvoon vaikuttaa mm. eri kokoisten kotitalouksien osuus asumistuen saajissa.

  5. Vuokrien nousu ei seuraa asumistuen tasoa, mutta markkinoillahan keskeistä ei ole asumistuen taso vaan asumistuista markkinoille tuleva kokonaissumma. Tästä kertova kuva olisi ollut havainnollinen.

    Toinen asia on, että asumistuki voi olla eräänlainen vaa’ankielitekijä, joka aiheuttaa nousun, vaikka vuokrat ja asumistuki eivät kohoaisikaan samassa suhteessa.

    Enkö nyt osannut lukea asioita vai oliko tässä politiikasta tuttu sekava esitystapa, josta vedetään mitä tahansa johtopäätöksiä?

  6. Onko tässä ideaa?

    – Vuokratuloja ryhdyttäisiin verottamaan progressiivisesti niin, että verotettavana tulona käytettäisiin neliövuokria.
    – Progression tulisi koskea nimenomaan neliöhintoja, ei kaikkia vuokratuloja tai muita tuloja yhteensä. Eli verotettaisiin kaikista muista tulonlähteistä erillään.
    – Järjestelmästä saataisiin verottajan näkökulmasta ilmeisesti neutraali asettamalla verorajat niin, että vuokratuloista saatava kokonaisverokertymä säilyisi ja samalla korkeimpia vuokria perivät maksaisivat matalampia vuokria perivien saaman verohyödyn.
    – Alueelliset erot voitaisiin tasata kalleusluokituksella, johon tarvittava tieto on Kelalla jo nyt.
    – Kela säilyttäisi vuokralaisen tulot ja koko vuokrasumman huomioivat leikkurinsa.
    – Näin vuokrien ja tukien suuruutta vahtisivat vuokrasuhteen kaikki osapuolet mukaan lukien valtio ja kunnat, joilla on nyt ollut pelkkä äänettömän osakkaan rooli.

    En ole täysin varma, olisiko tämä toimiva eli laskisiko vuokria ja tukia. Ja vaikka toimisi, vaatisiko toteuttaminen yhtä paljon poliittista tahtoa kuin vuokrasääntely. Mielestäni vähemmän.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *